全球视角 | 2018年，最佳海外房产投资地会是哪里？

2018/3/6 | 投资要闻

海外购房虽然是自愿行为，但海外购房毕竟不同于国内市场，在不同的投资国度，可能会面临截然不同的楼市热度，以及大相径庭的税收政策……

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目前，美国、加拿大、英国、澳大利亚和新加坡是国人主要的投资市场。本篇推送将为大家简单分析2018年各国楼市的动向。横向比较各国房地长市场的优势与劣势。

近日，CMHC和TREB先后发布了对于加拿大房市发展趋势的评估和2018房市的展望：虽然他们预测2018年前4个月会有减幅，但好消息是到2018年后半年加拿大房市将迎来回暖期。

据预测，2018年的房屋销售量将比2017年下降，特别是在下半年。而2018年的房屋销量预计将在85,000套到95,000套之间，与去年同期相比略有下降；同时，2018年的房屋均预计价在80万元至85万元之间。房地产市场将保持适度的走高趋势。

据有关外媒近日公布的调查结果显示，由于更严格的抵押贷款规定生效，且利率料将进一步调升，加拿大原先由宽松信贷推升的房市料受打击。叠加金融危机以来加拿大房价“虚高”、家庭平均负债水平过高以及房屋空置率水平极高等多重风险因素，经济学家认为加拿大房地产市场将迎接近年来最严峻考验。

在2017年7月加拿大央行首度加息时，有机构曾分析指出，相比美国，在金融危机时加拿大房地产业跌幅更小，而在经济复苏时涨幅却更大，如果把房价无止境的上涨跟达到历史高点的债务收入比率两者结合来看时，这种房产泡沫一旦破裂，其后果将非常可怕。

除此以外，加拿大国内住房市场极高的空置率同样显示房市存在过热风险。这警示了投资者们在2018年购置房产时应谨慎行动。

据英国《卫报》在2017年12月的报道，由于英国脱欧和利率上升的双重影响，英国房价增长将于2018年放缓，即使增长也是通胀低于预期的小幅上涨。

一些评论家预测英国房价2018年可能会保持平稳，涨幅在1%左右，这意味着房地产价格将实际下跌。尽管这对于投资房地产的投资者们而言并不是好消息，但对于有意在英国置业的人群来说，可谓是一个不错的入局点。

据《金融时报》在2017年11月的消息，英国财政大臣菲利普·哈蒙德宣布，英国地方政府可能将对空置房产征收的家庭税提高一倍，此举将打击拥有两套住房的人。

在提交预算报告时，哈蒙德表示：“当很多人都渴望拥有自己的住处时，让房产空置是不对的”。据悉，按照此前英国政府颁布的法律，如果一个房子已空置两年或两年以上，除非它是某一房产的附属建筑物或所有者是军人，那么地方议会目前可对其额外征收高达50%的家庭税。

根据财政大臣的计划，地方议会可将家庭税税率提高到100%。不过专家也表示，伦敦空置房屋的外国所有者不太可能因为税率提高就出售或出租其房产，他们每年缴纳的房产税只会小幅增加。

金融市场预计储备银行将会在2018年把基准现金利率从历史最低的1.5%调高。

根据以往的经验，在降息时各大银行并不把全部降息额度都转给消费者，而尽管澳洲的官方利率15个月未变，贷款利率却一直在升高。

所以，不管央行在2018年会不会升息，有一件事很明确——贷款利率在不远的将来至少不会跌。与英国类似，这将导致在澳大利亚的投资者趋向于“退后一步”，但是首次置业者会在2018年找到更多机会。他们会继续从有竞争力的利率、新的优惠政策、充足的公寓存货中受益。

劣势面：在2017年11月，瑞银集团（UBS）经济学家们郑重宣布，根据瑞银的计算，2017年10月份，澳大利亚全国平均房价和悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯五大城市核心城区房价均与9月份持平，涨幅为罕见的0.0%。这个全球最长的房地产牛市已经终结。

据悉，房价实质下跌的原因在于澳大利亚监管部门身处巨大的房市泡沫之中惴惴不安，终于决定壮士断腕，亲自戳破泡沫。澳大利亚金融监管机构APRA规定，2017年房地产信贷增幅必须控制在10%以下，高风险类别的住房贷款不得超过30%。

同时，APRA也对开发商提出规定，楼盘50%以上必须卖给当地“刚需”群体，卖给外国炒房客的数量不得超过三分之一，并且外国人在银行贷款买房将受到前所未有的严格限制。

进入2018年，低迷多时的新加坡房市终于迎来了久违的好消息。2017年4季度，新加坡公寓房价4年来首次实现同比增长，结束了2014年开始连续15个季度房价同比下跌的记录。

新加坡最大的房地产经纪公司ERA市场总监陈野文先生表示，进入到2018年，市场的话语权已经重新回到卖家以及开发商的手中，之前三年的“买方市场”局面有所改善。

据统计，2017年，新加坡二手私宅交易量同比激增78%，共有14,043个单位易手。开发商也售出14,577个单位，同比2016年增加了22%。分析师预测2018年的价格将在市场供给不足的情况下加速上涨，预期全年价格涨幅将达到8~10%。”

陈野文评价2018年会是入手新加坡房产的大好时机——“在新加坡政府的市场‘降温措施’下，2013年第三季度至2017年第二季度整整四年房价也才总共下跌10%，这些‘成果’很有可能在一年中被抹平。2018年初正值买家加速进场，卖家开始调高预期的时期，也是我们常说的房地产市场周期的初始阶段。”

自2009年始，新加坡实施楼市管控，其房价在2013年见顶后便开始长达三年的下跌，迄今已下滑11%。到了2017年3月，新加坡政府放松了部分限制措施，引发外界猜测这个东南亚岛国将结束对楼市的管控并终结房价持续下跌的势头。

另一点需要注意的是，在新加坡置业需要缴纳的费用中，印花税是占比最大的，大概是房价的3%左右，需要注意如果海外人士以公司名义购买新加坡住宅，则要支付18%的额外买方印花税。

美国30年来最大规模的税改已获参众两院正式通过，未来10年美国将减税近1.5万亿美元。

根据特朗普税改计划，个人税改革计划将从原先的7档个人所得税税率简化为15%、25%和35%三档。单独申报人的个税免征额上限由原先的6,350美元上升到12,700美元，共同申报人的个税免征额上限由原先的12,700美元上升到25,400美元。也就是说，如果收入在25400美元以下的家庭，则不用交税。