当前个人投资渠道多元化，从存款、持有股票，到玲琅满目的财富理财产品，将资产单一投放到某一种投资品类绝不是明智之举。

目前，成熟的个人投资者资产日趋多元化，海外住宅投资逐渐成为他们资产池的一部分，而纽约的房产是初涉海外房产投资的明智选择。

财富管理第一步——保值

不难想象，大多数中国投资者的资产配置中以人民币资产为主。

股票、债券各类投资产品回报波动性较大，相较之下，房地产投资仍是较为稳妥与安全的投资方向。

美国房地产估价服务资讯网站Zillow称，长期来看，住宅房产的风险是低于股票的。

公寓——低风险且省心的住宅投资产品

在美国，位于城市中心的公寓是非常特殊却极其重要的一类市场。不同于独栋别墅其较高的维护费，公寓通常免去维修的时间成本，并且精装交付、拎包入住，非常利于出租。

为了便于比较各国的房产投资选择，我们首先通过横向比较全球化大都市的经济指标来分析基本面，包括伦敦、巴黎、新加坡和东京。这些城市均拥有超过一千万以上人口，均由第三产业作为经济支柱产业——意味着拥有庞大的高收入人群，是公寓租客的主要来源。这些城市同时拥有卓越的多样化人才——从事金融业、专业服务业、房地产、通信技术和高科技制造行业的各类人群，因此保证了公寓租赁充裕需求。

入门级海外住宅投资的五个“No”

一 价格幅度大

享有盛名的美国加利福尼亚和内华达州价格波动幅度较大。另外，充满吸引力的美国西海岸城市，价格常常在短期内迅速攀升或下跌，投资须谨慎。

二 调研时间长

有些城市的市场需要长时间的调查研究，这对于初次投资且受限于考察时间的投资者来说不实际。诸如达拉斯、丹佛或慕尼黑等城市，需要更多的投资经验。

三 小城市，经济基础薄弱

一些经济基础稍薄弱的小城市，没有足够的租赁需求支撑，对于投资收益提供不了有利的保障。

四 缺少亚洲人的生活社区

此项对国内投资者加剧了语言、文化、饮食方面的困难性，因此投资时也需斟酌。

五 本国货币走弱

有些国家货币表现弱势，无法实现稳定增长，如马来西亚，这类国家投资时要慎重考虑货币因素。

正确的投资起始点——纽约

我们相信海外房产投资首选城市仍是国际级大都市，如纽约或伦敦。这些城市拥有大量的就业机会，失业率较低（仅为5%-6%）。同时，拥有世界一流的文化设施和各类博物馆；世界最好的餐厅也汇集于此，126家米其林星级餐厅坐落于纽约，62家开在伦敦。这是两座被称为“真正不夜城”的都市。

纽约和伦敦住宅市场在过去30年长期保持着价格攀升的整体趋势。即使价格稍有下降，也会迅速反弹。持有房产超过五年周期，资产增值保持常态，完全适用于投资。纽约住宅市场过去20年的一系列价格变化表现出了惊人的增值速度。作为全球大都市，一切成本价格高昂，而这种昂贵是值得投资且能获得回报的。更重要的是，租金回报率并不是投资的全部回报，资产本身升值的潜力同样客观，继而实现真正的资产保值、增值。

供应紧缺

在纽约、伦敦这样的世界级大都会，新建公寓供应相对有限。每个季度，与北京、上海相比，这些城市推出的新项目供应并不多。尤其是纽约曼哈顿，该区域已完全成熟，几乎没有土地可供兴建未来项目。曼哈顿是美国人口密度最大的区域，是美国其他地区的800倍。由公寓远眺，你还能感受到美丽的风景，切实感受到空间上的价值。受益于金融行业的丰厚利润，纽约高端租客拥有高租金支付能力。更值得提及的是，良好的教育资源——纽约拥有全球顶尖的私立学校。

海外房地产投资者还应该考虑交易成本，这项成本对整个投资的影响不容忽视。在全球房地产指南做的一项比较中，假设：公寓由外国居民购买，价值25万美元（相对应的欧洲房产则为25万欧元）的房产以现金支付，且都位于主要城市中心城区；成本包括律师费、销售和转让税以及勘察费等；而从持有成本来看，房产税同样需要被考虑入成本。房产税在各个地区不尽相同，其主要功能是用来资助地方社区服务。然而在纽约可以享受免税期，从而抵消了部分成本。

投资纽约住宅产品对于个人投资者而言是资本良好的避风港。这一趋势也与当前中国机构投资者海外频频落子相符合。2015年至今，中国已成为资本净输出大国，超过50%的中国资本流向海外，而预计海外房产投资增长势头依旧强劲。