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一、美国地产50年
回顾美国地产的50年，我们发现其资产红利在房市和股市中交替出现，平均10年左右是一个周
期，如果前一个周期中是地产红利主导，那么后一个周期中大概率是股市红利主导，反之亦然。
我们以美国的Case-Shiller房价指数和标普500指数分别代表房市和股市的表现，并且分别取对数以
消除数量级的影响，以方便我们的观察和分析，同一对数曲线上两点之差可以看做是期间的增长率。
从1969到1979年，美国呈现房牛股平。在这十年间，美国的房价年均
涨幅为8.3%，股价年均涨幅为1.6%，房市持续大涨，而股市长期横盘。
从1979到1989年，美国呈现房股双牛。在这十年间，美国的房价年均涨幅为6.5%，股价年均涨
幅为12.6%，股市大幅领涨，但房市并未下跌，这也是唯一的一次资产泡沫没有明显交替的周期。
从1989到1999年，美国呈现房平股牛。在这十年间，美国的房价年均涨幅为2.8%，股价年均涨幅为15.3%，股市继续大
幅领涨，而房市涨幅大幅回落。这意味着美国的资产泡沫正式出现了交替，从此前的地产牛市主导，转为股票牛市主导。
从1999年到2007年，美国呈现房牛股平。在这8年间，美国的房价年均涨幅
为7.2%，而股价年均涨幅为零，美国的资产泡沫再次交替为地产牛市主导。
从2007年至2019年，美国呈现房平股牛。在这12年间，美国的房价年均涨幅为2%，而股价年均涨幅为6.8%，
股票牛市再度主导了资产泡沫。期间虽然经历了08年金融危机，但美股很快就创出历史新高，而房价的回升则相对较慢。
也就是说，以10年左右为一个周期来观察，美国的股市和房市两类资产基本上都是稳中有涨的走势，区别只是在于哪一类资产领涨
，而且往往是两类资产交替领涨。而上一个10年在美国是股市领涨，那么由此推演下去，未来10年美国或许又会出现房市领涨。
二、曼哈顿平均租金开始回暖
曼哈顿3月的整体平均租金为4,174美元，较上月上升了0.73%。值得注意的是，从同比增长来看，无论公寓是否有门卫，
一居室公寓的平均租金同比增长幅度和环比增长幅度都较大，其次为二居室。在曼哈顿现有的出租公寓中，有52%的公寓是
由门卫服务的，而有48%的公寓则是没有的.
下面我们从曼哈顿的一居室公寓，来看曼哈顿各个社区的租金水平
就价格水平来看，在有门卫服务的公寓中，翠贝卡(Tribeca)的一居室平均租金高达每月6,000美元，价格排名第一，
曼哈顿的中城区最高租金为每月4100美元，然而上个月租金还在7,000美元价位的SOHO本月平均租金陡降至5,964美元。
就增长率来看，与去年同期相比，苏豪区(SOHO)的租金涨幅在曼哈顿所有社区中最高，增长了14.1%，
其次是下东区(Lower East Side)和格拉梅西(Gramercy)，分别增长了9.4%和8.8%
此外，纽约市主要行政区租金市场均有继续回暖的迹象。其中，环比上涨幅度最大的是布鲁克林，较上月上升了1.02%，其次是曼哈顿，
环比涨幅达0.73%，布朗克斯的平均租金较上月则上升了0.58%，皇后区平均租金较上月上升了0.12%
三、优质房产未来会有更高的回报
疫情对经济的影响非常巨大，要不然大家也不会争相购买更加稳健的安全资产。今年1季
度，中国的居民存款新增6.5万亿，余额宝规模新增1650亿，政府类债券新增了1.6万
亿。但是这些资产的回报率相对较低，目前，中国主要银行的1年期存款利率约为
1.75%，以余额宝为代表的货币基金收益率已经降至1.76%，10年期国债利率已降至
2.51%，均创下历史新低。
而更值得我们关注的是，全球央行这一次大印钞也是史无前例的。如果大家相信疫情终将
结束，未来中国的经济仍将保持稳定增长，加上中国广义货币增速已经回升至两位数，那
么我们认为相比于持有几乎没有回报的现金类资产，未来持有优质的房产应该会有更高的
回报！
资产的安全性，不但与城市核心地段所附有的城市资源属性关联，更与城市的未来发展密切挂钩。优质的资产，
体现着这个城市前瞻的价值观和世界观，蕴藏着城市前沿的生活方式。谁才是全球排名第一的核心资产呢?
这个问题似乎已经不用争论了。
资料来源：优投房utofun、MNS、网络、道九会
图片来源：优投房utofun、MNS、网络
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